北京房产继承律师
张涛律师，北京房产继承律师，现执业于北京市东卫律师事务所，执业经验丰富，责任心强，能够熟练运用法律知识和诉讼技巧切实维护委托人的合法权益。多年执业经验的积累，法学理论知识不断强制，案件处理各项技巧不断提升，把委托人的事当做自己的事，把自己的专业素养运用到案件代理过程中实现委托人的合法权益，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。
很多人的手中都有土地使用证，有了土地使用证也就意味着我们对这块土地有了使用权，当然，也可以选择租赁出去给别人用，而租用这块土地的人需要缴纳租金给出租者，并且可以按照规定使用这块土地，那么租土地使用权的单位应该如何进行价格评估，接下来就为大家介绍一下。
承租土地使用权的单位应该如何进行价格评估
国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁，由承租人取得承租土地使用权，并按规定支付土地租金及完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同的约定，可以转租、转让或抵押，但必须依法登记。承租人在租期内有优先受让权，可以在办理土地使用权出让手续后，终止租赁关系，转变成出让土地使用权。涉及承租土地使用权的各种经济活动，尤其是转让、抵押、出资等，需要对其进行估价。承租土地使用权的估价尚在探索之中。
估价思路
承租土地使用权的价格实际上是土地租赁权益的价格。土地租赁权益是在承租期内，承租人占有和使用承租土地所获得的收益现值高于合同土地租金现值的部分。从价格构成上看，包括已付土地费用和合同权益两部分。因此，估价的基本思路，首要的就是求取承租期内土地纯收益扣除合同土地租金后的余额的现值，相应的估价方法为收益法；其次，当承租人在承租土地之前已支付有关土地费用时，亦可从成本途径进行估价；再次，因为承租土地可补交使用权出让金转变成出让土地，可以以出让后地价减去应补交的出让金作为承租土地使用权的价格。因其取得前提不同，权益内涵各异，可比性不大，市场交易资料极少，目前还难于应用市场法估价。
估价方法
租金差额还原法。租金差额还原法是从土地市场租金与合同租金的差额出发，求取未来租期内租金差额现值的一种方法。具体可根据市场租金和合同租金各自的变化规律，以一定的数学模型加以拟合，选用适当的数学模型计算出市场租金和合同租金各自的现值。两者之差就是承租土地使用权的价格。
承租土地残余法。承租土地残余法是假定承租人在承租土地上建造建筑物并将其出租，把租赁总费用和建筑物纯收益从不动产总收益中扣除，得到属于承租土地的土地纯收益，以适当的土地资本化率将该土地纯收益进行还原，得到承租土地使用权的价格。
出让金扣除法。出让金扣除法是以承租土地假定办理出让手续后的出让土地使用权价格扣除应补交的土地使用权出让金后的余额作为承租土地使用权的价格。出让金扣除法以承租土地在租期内可优先办理出让手续转变为出让土地这一规定为出发点。
承租土地成本法。承租土地成本法是以承租人取得并开发土地所耗费的费用之和为依据，再加计适当的利息、利润以及可能分享的土地增值，估算承租土地使用权的价格。承租土地成本法相似于土地估价中常用的成本逼近法，要对发生的土地取得和土地开发费用，以估价期日的客观费用标准进行重置。
土地使用权类型有哪些
1.划拨土地使用权
划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。由此可见，划拨土地使用权有两种基本形式。
经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。
经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。
2.出让土地使用权
出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。由土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权。取得出让土地使用权有以下几个特征：取得的土地使用权是有偿的。土地使用者取得一定年限内的土地使用权应向国家支付土地使用权出让金。国家凭借土地所有权取得的土地经济效益，表现为一定年期内的地租，一般以土地使用者向国家支付一定数额的货币为表现形式。取得的土地使用权是有期限的。土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。出让年限由出让合同约定，但不得超过法律限定的年限。取得的土地使用权是一种物权。土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权分离为基础的。土地使用权出让后，在出让期限内受让人实际享有对土地占有、使用、收益和处分的权利，其使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。土地使用权出让的形式有三种，即协议出让、招标出让和拍卖出让。
一、扬州市城市房屋拆迁补偿评估技术的细则
《扬州市区城市房屋拆迁补偿评估技术细则》
第二条;适用范围：在扬州市区行政区域内的国有土地上，从事房屋拆迁补偿估价的房地产评估机构和评估人员的评估技术行为应当符合本细则的要求。
第三条;估价机构：进行拆迁评估的房地产评估机构应具备三级及以上房地产评估资质，并已列入向社会公布的扬州市城市房屋拆迁评估机构名录。
第四条;估价人员：承担房屋拆迁评估的房地产评估专业人员应该是符合本细则第三条规定的评估机构中的注册房地产估价师。
第五条;估价对象：房屋拆迁范围内，经现场查产认定的被拆迁房屋及其附属物。
第六条;估价目的：统一为“房屋拆迁补偿估价”。
第七条;估价时点：被拆迁房屋的拆迁许可证颁发之日。
第八条;价值标准：被拆迁房屋在估价时点完全产权下最可能达成的公开市场价值，不考虑被拆迁房屋所受抵押、租赁等权利限制情形。
第九条;拆迁区位分区：根据扬州市城市房屋拆迁区位划分体系，按住宅、非住宅非营业用房、营业用房三种情况，将市区主城区和经济开发区划分为三类拆迁区位及分区分等，作为拆迁补偿评估依托的技术基础。
第十条;房屋拆迁评估价格构成：是被拆迁房屋拆迁补偿的房地产市场评估价格，室内装饰装修内容不列入被拆迁房屋评估内容而另行专项评估，也不包含房屋拆迁中的搬迁补助费、过渡补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的损失补助费等。
第十一条;评估程序：1.接受评估委托，明确基本事项;2.验收查产资料，开展前期调查;3.拟订作业方案，进行现场勘察;4.按照技术细则，进行评估测算;5.确认测算结果，撰写评估报告;6.汇总相关资料，提交评估报告;7.现场咨询答疑，评估材料存档。
第十二条;评估结果表达：一是房屋拆迁项目补偿资金概算评估，作为拆迁项目补偿资金总额概算依据;二是房屋拆迁分户补偿金额评估，作为被拆迁房屋的补偿依据。估价结果的货币单位应精确到人民币元。
第十三条;估价结果应用的有效期：自提交正式评估结果之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。
二、房屋拆迁评估方法详
1、市场比较法。
市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。贵阳市规定，采用市场比较法进行房屋拆迁估价，所选定的参照物实例，应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近，参照实例的成交时间不超过估价时点12个月，选取的参照实例须在3个以上，参照实例的综合修正系数不超过30%。但是由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，对这些房屋拆迁估价拆迁双方可申请使用其它估价方法。
2、成本法。
成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
3、收益法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
4、假设开发法。
假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
5、基准地价修正法。
基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。
以上知识就是对“扬州市城市房屋拆迁补偿评估技术的细则”问题进行的解答，扬州市为了规范本辖区内房屋拆迁的评估，推出了相关的评估细则，辖区内房屋拆迁应该按该细则的要求进行评估。读者如果需要法律方面的帮助，欢迎到进行法律咨询。
