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不动产信息公开的性质是什么?协议离婚房屋财产如何分配

2019年4月1日  北京房产继承律师   http://www.bjsfcjc.com/

 张涛律师北京房产继承律师,现执业于北京市东卫律师事务所,执业以来,坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨,精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

  

不动产信息公开的性质是什么?

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不动产登记信息符合《政府信息公开条例》第2条的规定,在性质上应属政府信息。不动产登记资料包括不动产登记簿和原始登记资料。其中不动产登记簿申的绝大部分信息是依申请而公开的政府信息,任何单位和个人均可申请查询;原始登记资料关涉登记权利人的个人隐私和商业秘密,仅有权利人及其同意的人和有关国家机关才能查询。

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根据《不动产登记暂行条例》规定,企业取得国有土地使用权后,要到相关部门进行登记备案。同时,按照规定,这些信息要进行公示,这是对企业产权的一种保护,也是防止国有土地使用权发生非法转让,那么不动产信息公开的性质是什么下面简单讲解下有关知识。

一、不动产信息公开的性质是什么

不动产登记信息符合《政府信息公开条例》第2条的规定,在性质上应属政府信息。不动产登记资料包括不动产登记簿和原始登记资料。其中,不动产登记簿申的绝大部分信息是依申请而公开的政府信息,任何单位和个人均可申请查询;原始登记资料关涉登记权利人的个人隐私和商业秘密,仅有权利人及其同意的人和有关国家机关才能查询。

二、不动产信息公开是否需要主动公开

可以肯定的是,不动产登记资料不是登记机构应当主动公开的信息。主动公开是为了满足社会公众普遍的信息需求,公开的是涉及公民、法人或者其他组织切身利益,需要社会公众广泛知晓或者参与,反映本行政机关机构设置、职能、办事程序等情况以及其他依照法律、法规和国家有关规定应当主动公开的政府信息,是行政机关对社会公众的“点对面”服务。判断不动产登记资料是否属于应当主动公开的信息,主要是看不动产登记资料是否属于《政府信息公开条例》第9~11条规定的信息。不动产登记资料只涉及个别民事主体的利益,因此不属于“涉及公民、法人或者其他组织切身利益”的政府信息,只有可能与该不动产存在某些联系的人才需要了解这些信息,因此也不属于“需要社会公众广泛知晓或者参与”的政府信息。其他法律、法规和国家有关规定也没有规定不动产登记资料应当主动公开。由此,不动产登记资料不是登记机构应当主动公开的信息。登记机构在某一具体登记行为完成后,无须主动公开该不动产登记资料。

三、如何进行不动产信息公开查询

笔者赞成不动产登记簿上记载的信息大多数是依申请而公开的信息,任何人均可查询,但就其中涉及商业秘密和个人隐私的部分只有权利人和利害关系人才能查询。理由如下。

1、不动产登记簿不仅清晰地记载了不动产权利人,还标识了不动产权利的边界以及受限制的状态。通过不动产登记簿,交易相对人能够了解到该不动产上的权利状况,使其在公开的前提下,基于意思自治决定是否与登记簿载明的权利人进行不动产交易。因此,不动产登记簿应予公开,使相关当事人了解不动产上是否存在权利瑕疵或权利负担。

2、我国既有的登记查询规则均采取登记簿完全公开的规则。《土地登记资料公开查询办法》第2条第2款规定,土地登记资料中的“土地登记结果”完全公开,任何单位和个人都可以查询。此处的“土地登记结果”包括土地登记卡和宗地图,即土地登记簿。《房屋权属登记信息查询暂行办法》第7条规定,对房屋权利的记载信息,单位和个人可以公开查询。根据该暂行办法第5条第1款的规定,此处的“对房屋权利的记载信息”,包括房屋自然状况、房屋权利状况和登记机关记载的其他必要信息,实际上就是房屋登记簿的记载信息。

综上所述,国有土地所有权归国家,所以这类的不动产信息公开属于政府信息公开范畴,个人和企业可以通过网站查询。但是对于涉及商业秘密的不动产信息,必须只有利害关系人才能查询。也就是说不动产信息公开是相对的,既要保证人民群众的知情权,又要确保不动产持有者的合法权益不受伤害。

协议离婚房屋财产如何分配

协议离婚当中,需要夫妻二人就房屋等财产作出分割。要是无法协商一致的话,那么就不能以协议方式离婚。那么在协议离婚当中对房屋财产该如何分配呢搜集了相关资料,将在下文中为您做详细解答。

夫妻在婚姻关系存续期间共同购买、共同建造的房屋,或者婚前双方共同出资购买、建造的房屋,是夫妻共有房屋,离婚时应作为夫妻共同财产分割。律师对夫妻共有或一方所有房屋的处理具体法律规定如下:

根据《婚姻法解释》第20条规定:双方对夫妻共同财产中房屋价值及归属无法达成协议时,人民法院按以下情形分别处理:

双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;

一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方补偿;

双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。司法实践的通常做法是:共有房屋能实际分割使用的,可以分割使用。对不能分割使用的,可以作价分给一方,另一方取得补偿。在确定房屋分给哪方时,应考虑双方住房情况、照顾抚养子女的一方。在双方条件等同的情况下,应照顾女方。

婚后双方对婚前一方所有的房屋进行修缮、装修、原拆原建,离婚时未变更产权的,房屋仍归产权人所有,增值部分中属于另一方应有的份额,由房屋所有权人折价补偿另一方;进行过扩建的,扩建部分的房屋应按夫妻共同财产处理。离婚时,如一方生活困难,如离婚后没有住处,另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。

由于我国住房制度多样化,住房权属状态也是多样化的,具体需要区分不同情况处理:

1、离婚时已经取得产权的房屋

第一,对于私房和具备产权证可上市交易的公房,一般以产权证颁发的时间来界定是否为夫妻共同财产。按照民法物权原理和我国房屋管理政策,一般情况下房屋权属登记是房屋所有权取得的必经程序。只有办理了产权登记或过户手续才能真正取得房屋所有权。因此对于在离婚案件中涉及的此类问题,如果诉争的房屋是结婚登记后取得所有权的,应定为夫妻共同财产;如果在结婚登记之前取得所有权的,应认定为个人财产而不能作为夫妻共同财产分割。

第二,夫妻一方婚前承租的公房,在婚姻关系存续期间以共同财产购买为产权的,该房屋为共同所有。由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易,具有一定的交换价值,在离婚分割该房屋时,可区分下列情形处理:

a、一方婚前承租的公房,是基于福利政策分配取得,婚后以共同财产购买为产权的,由于在婚姻关系存续期间内,无法体现出原公房使用权的交换价值,则在离婚分割该产权房时,可不考虑原公房使用权交换价值的单独归属。

b、一方婚前承租的公房,是其以个人财产支付对价取得的,婚后以共同财产购买为产权,在离婚分割该产权房时,应当将取得原公房使用权时所支付对价部分,确定为当时承租的夫或妻一方个人所有,产权房的剩余价值按共同财产分割。

c、对于婚前由夫或妻一方父母承租,婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房,原公房使用权的交换价值可参考《婚姻法解释》第22条的规定,推定为父母对夫妻双方的赠与,离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。虽然是以夫妻一方名义购买,但不是以夫妻共同财产而是以一方父母财产购买,产权证系夫妻双方的名字,仍应为共同财产,只是在财产分割时,酌情考虑财产来源因素。原系一方父母承租的公房,后以一方名义而非夫妻名义购买成为了公房,且购买的出资来自该方父母,应为一方所有的财产。原系一方父母承租的公房,虽然以夫妻共同财产购置,但产权证上不仅有夫妻一方或双方名字,还有一方父母名字,该房为家庭共有财产。

第三,夫妻一方婚前以个人财产购买房屋,并按揭贷款,产权登记在自己名下的,该房屋仍为其个人财产,按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质。在离婚分割财产时,该房屋为个人财产,剩余未归还的债务,为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还。

2、离婚时尚未取得完全产权的房屋

指离婚时夫妻双方取得的房屋所有权只是部分产权,不是完全产权,主要指夫妻双方根据福利政策以标准价购买的公有房屋。部分产权房屋是国家历次房改政策的产物,其突出特点为部分产权处分受到限制。根据国务院1991年6月发布的《关于继续稳妥地进行城镇住房改革通知》,其特点集中表现为:

第一、房屋必须在购买五年后才能出售;

第二、出售时原补贴单位有优先购买权;

第三、售房所得按照国家、单位、个人所占比例进行分配。它可能是婚前或婚后购买的但没有取得产权证的公房。由于这类房屋涉及我国特殊的住房政策,又涉及职工单位的利益,住房不能上市交易,在实务分割中存在一定的障碍。这种离婚时双方尚未完全取得所有权的情形,如果当事人有争议且协商不成,可以按照《婚姻法解释》第21条处理,即人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院起诉。

3、离婚时尚未取得产权的房屋

指离婚时夫妻双方对其居住使用的房屋尚未取得所有权。婚姻存续期间已经签订买卖合同,但未取得产权证的房屋。如果夫妻双方作为买受人没有交清全部购房款而没有取得产权证,可以按照《婚姻法解释》第21条处理。如果已经支付了全部房价款,房屋所有权法律关系比较清晰,只需完善权属登记手续,人民法院可将以下情况认定为夫妻共同财产,对房屋权属、分割、补偿问题予以处理:

第一、在婚姻存续期间购买的,无论是以夫或妻的名义还是夫妻共同名义;

第二、在婚前以夫妻双方的名义购买;

第三、在婚前以夫妻双方的共同财产购买,属于婚前共同财产,财产性质存续到婚后仍为夫妻共同财产。

4、一方父母出资买房,不属夫妻共同财产

自 2011年8月13日起施行《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》第七条规定,可按照婚姻法第十八条第项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。

在实际生活中,父母出资为子女结婚购房往往倾注全部积蓄,一般也不会与子女签署书面协议,如果离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产,势必违背了父母为子女购房的初衷和意愿,实际上也侵害了出资购房父母的利益。所以,房屋产权登记在出资购房父母子女名下的,视为父母明确只对自己子女一方的赠与比较合情合理,多数人在反馈的意见中对此表示赞同,认为这样处理兼顾了中国国情与社会常理,有助于纠纷的解决。由双方父母出资购买不动产,产权登记在一方子女名下的,按照双方父母的出资份额按份共有,更为符合实际情况。

夫妻离婚对房屋作出分割的时候,当事人之间只能就共同的财产进行分割,要是被认定属于夫妻一方所有的话,则就不能进行分配。所以要是你在这方面遇到了什么问题的话,可以咨询一下我们的在线律师,让专业律师帮助你分析解答。