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重庆渝北区域各版块规划介绍及研究

2019年4月14日  北京房产继承律师   http://www.bjsfcjc.com/
该片区市场主要包括空港开发区、两路老城区、回兴一碗水片区、回兴宝圣湖周边、两路工业园东区和两路工业园西区6个版块。农业园区因定位更趋于北部新区定位,对本项目参考意义不大。
1、空港开发区:如日中天,快速发展
重庆市空港经济开发区分为启动区、拓展区和发展区,其面积分别为12、12、16平方公里,总面积40多平方公里。
空港新区总结构概括为“一轴线、两中心、双产业带”。一轴线是从210国道与机场高速公路结合处的入口广场作为起点,沿开发区林荫大道进入步行的绿色走廊,通过中心区的商业建筑向北直至环城北路,该轴线有四个景观节点:入口广场、中心公园及商业带、高堡湖公园和发展区中央公园。两中心即由高堡湖公园和商业带形成的南部中心区和三条楔开绿化带交汇处形成的北部中心区。
空港开发区以发展高新技术和先进加工制造业为主,拟打造一座新型的集休闲、娱乐、研发、商贸、物流、信息服务等为一体的文化发达、科技繁荣、环境优美的花园式现代新城区。开发区于2002年元月正式动工,目前已建成重庆最大的休闲广场,58米宽的景观大道,长安工业园、银翔工业园、吉龙工业园等已经入驻。
空港开发区地势平坦,空气清新,非常适宜人居环境的打造,开发区通过发展高新技术产业和商贸物流等配套产业,以房地产作为居家配套进行打造,目前已经初具规模。众多如青麓雅园、瑞丰花园、尚阳康城、金易上品源等近20家楼盘已经开发或正在开发,已经在两路老城区居民和主城区居民心目中落地生根,园区相对完善的基础设施配套为该区域的发展带来巨大活力。目前该区域正在快速成熟中。但除青麓雅园品质定位于中高档外,其余项目品质趋于中档,在售物业类型以多层和小高层为主,比较单一,户型面积也以中小户型为主,同质化比较严重。而且因目前开发项目体量均不大,具有品牌号召力的开发企业未正式入驻,因此该区域楼盘品质形象有待进一步提升。
2、两路老城区:发展滞缓,被遗忘的角落
两路老城区拥有较好的自然资源,核心地带已经建有碧津公园,另有双龙湖等水体资源,城区环境优美,空气质量好,绿化面积大,已经被评为全国卫生城区。但该区域主要以商贸服务业为主,并于90年代初期进行了大规模的旧城改造。目前,两路老城区房地产开发规模相对较小,在售楼盘只有金港国际、保利?时代阳光、丽景天成等少数楼盘,楼盘品质良莠不齐,只有金港?国际凭借其地段优势,推出了商务公寓性质的小高层住宅,价格较高,套内面积在3000元/﹐以上,销售进度一般。可以肯定的是,渝北区政府近几年内引导房地产开发的重心将在两路老城区外。
3、回兴一碗水版块:规划落后,杂乱无章
该区域系两路片区率先发展的版块,经过五、六年的开发,目前该区域日渐成熟,木鱼石花园、春天花园、金日阳光花园、渝北名都等一批中档、低档项目带动了该区域发展。随着地段成熟,金香林、山语间、文杰?心海湾、伴山名都、奔力?乡间城、兰亭?水云涧、银海峰景等中高档项目相继开发。但由于该区域规划上的落后,并未留出城市公共开放空间和休闲活动空间,商业开发也陷入低品质境地,大量低档项目充实其间,很难形成有竞争力的商圈和有品味的居家氛围。而且目前该区域可供开发地块资源非常有限。
4、回兴宝圣湖周边:独特资源,均有斩获
该区域是两路-回兴片区最早开发的区域,因700亩宝圣湖而率先成为开发热土。在水一方、翠湖柳岸、水木青华、水天一色、堤岸春晓、丽源岛、圣湖天域等项目迅速抢占湖岸景观资源,目前该区域可供开发地块已非常少。该区域楼盘以湖景作为核心卖点,上述楼盘均获得一定的市场认可度。该区域楼盘定位均为中高档,除在水一方以小户型为主外,其余项目户型面积均较大。目前在售楼盘除圣湖天域才开盘以外,其余均进入扫尾清盘阶段。估计未来一两年内该片区将开发基本结束,对回兴其它项目竞争力下降。
5、两路工业园东区:产业开发一旦成功,将吸引大量外来置业者
该片区以产业开发为龙头,目前在建的主要有号称西部最大的重庆服装城。据了解,重庆服装城是因朝天门服装批发市场经营户为了寻求更大发展,在朝天门弹丸之地无法构建现代化的服装产业基地,在渝北区政府的积极努力下,成功招商。目前已成功引进了广东重庆商会企业41家、重庆朝天门市场服装协会下属的80余家服装企业、重庆服装(服饰)行业协会企业24家和香港皇洋(成盛)有限公司等150家服装企业,并与香港、浙江、福建、上海等100余家知名企业进行了积极的洽谈。除南方?碧水康桥外,目前无其他住宅类房地产项目开发。南方?碧水康桥以南方翻译学院为依托,以英国剑桥大学城为开发理念,打造英伦风情的中高档大型综合物业。该项目一期仅开发150余套花园洋房和8套联排别墅,定价较高,但目前销售滞缓。
该区域目前并未形成强力的开发热点,但因产业发展的原因,随着各类企业的入驻,必将引入大量外来居住人口,从而为回兴片区的房地产开发带来更大需求,但短期难以为区域市场提供强力支持。
6、两路工业园西区:新兴区域,充满市场机会
该区域为本项目地块所在地,背靠800亩市政观音岩森林公园,通过刚建成通车的观音岩隧道与两路主城相连,到两路主城只要三分钟车程。区域西临北部新区经开园,北临新规划的渝北新城建设区,东临回兴一碗水两路老城区,南临回兴工业园区转盘和渝北职校。
该区域从规划定位上来看,原规划为以发展现代加工制造业为主的民营经济工业园区,但随着北部新区的高端定位,该区域地位随之调整。据了解,市政府要求渝北区政府部门,要将该区域定位到与北部新区相匹配的商业副中心高度,与北部新区的发展形成良性互动。该区域一方面与两路主城相连,又与渝北近几年重点打造的的新城建设区相临,起着重要的联接作用。
该区域最大的特点在于占地3000亩,总投资40亿元的模具产业园。目前该产业园一期五金机电城700套商铺已经封顶,正作外装饰及安装工程。该产业园由市场交易区(重庆国际五金机电城)、生产加工区、综合配套区三部分组成,目前在建的为市场交易区和南面生产加工区。市场交易区已有约200家商家签约进驻,生产加工区内朗莎家私和宇通线缆已经正式投产,其余模具加工企业和服装加工企业等正在建设厂房。从该区域规划及定位特点可以看出,近几年内这里将成为渝北两路-回兴片区重点开发的区域之一。但目前由于该区域市政配套严重不足,人气不旺,规划的市政广场预计将在今年底至明年初才正式建成,而800亩观音岩森林公园目前也才开始施工建设不久。因此,盛景天下和锦域蓝湾开发商采取了用低价位到回兴片区分流客源的营销策略,尽管锦域蓝湾品质并不太低,但因生活配套原因销售速度滞缓。